房屋筆記(3) ▶ 所以這樣是買到了嗎?買房流程與注意事項分享

簽完約已經晚上10:30了,我和方方互看,問著彼此:「所以…這樣是買到房了嗎?」

所以…下一步是找銀行貸款?(還在錯愕😂)

看網路分享,下完斡旋,仲介還會跟你打心理戰,故意兩三天不理你,搔搔你心底的癢,可是我實際看房的經驗(也可能經驗不足),完全不是這樣耶!

我以為的流程:買家下斡旋→該物件關閉數日不能讓其他買方看屋→買賣方談價若談不成再繼續讓其他買方看屋

但是我們實際遇到的是:

都已經有人下斡旋了但我還能去看屋?只要我出更高價就能插隊談判?

我們下斡旋當晚,屋主就被找出來談價…?

總之,我們下了斡旋金後,仲介神之效率的當天晚上把雙方約出來談了,時隔不到五小時,合約書就簽完了

我們的買屋流程

口頭出價

有誠意要買了,就告訴仲介出價金額,仲介有詢問我們開價的理由和金額計算的方法,然後打聽屋主或是其他買家開價金額,再建議我們是否要往上加

下斡旋

因為我們事前就很清楚,下了斡旋就不能反悔,有談成就轉訂金、沒談成就退回,所以我們也很乾脆的簽了約,請仲介處理

p.s. 仲介有問我們內心的最高價是多少,因為我們是秉持誠信原則,不喜歡和人玩猜忌遊戲,所以也很誠實的跟仲介說清楚金額

到房仲的辦公室談金額

這幕終於上演,就是買賣雙方被隔開,仲介兩邊跑的戲碼XD 在這之前仲介也有先告訴我們,他打算要怎麼跟賣家談判,金額會怎麼說、怎麼加價,都先跟我們說明好,以免現場發生尷尬場面

其實大部分時間根本都在跟仲介聊天,明明價格搓合是幾分鐘的事,但每次過來或過去屋主那邊都拖十幾二十分鐘,我猜他們是故意拖延,消耗雙方腦力跟體力(?)

不然當個買賣方的傳聲筒,應該半小時內就可以談好,但是我們那天搞了兩個小時…

不過既然順利成交了,我們當然還是很開心!只是後續想想,如果可以重來或有下一次機會,我會注意這些細節

如果重來,我會…

先看看房屋買賣契約書範本

不要覺得自己離買房很遙遠,等遇到了再做功課,我也是這樣的心態,直到簽約那天好像人生在用光速前進一樣,什麼都不懂的就完成簽約了(當然當下該問的該讀的都有仔細看過),回家後連續幾天都反覆看合約,確認有沒有不合理的地方

先了解代書費用行情

雖然之前在房屋社團就有爬文代書費用一般是多少,但簽約現場仲介配合的代書也會被叫來,根本沒腦力思考這個費用是否合理?我有沒有被多收錢?甚至不知道有什麼方法可以談代書費用,當下只憑印象覺得數字沒有太離譜就簽名了

談判前再次查詢實價登錄,最好查到該屋當初買的金額

都已經到現場看過了,也就會知道該物件確切的門牌號碼可以去查詢屋主當時買多少!這件事是我們已經談好價格,才想到要查屋主買的價格XD(反應慢了好幾拍),後來才發現屋主持有時間很短!現在賣給我們要被課很重的稅,換句話說…我們在幫屋主繳稅啊!如果早點發現這件事,我們就更有籌碼再把價格往下談了!

看完屋後自己找時間去跟社區管理員聊聊天

很多社區的事情只有管理員最清楚!而且管理員是受雇於物業公司,說話也比較中立,如果是直搗管委會打聽的話,管委會或許會位了維護社區聲譽而與帶保留。

當然管理員也不會對一個非住戶透露太多,所以可以打個招呼「以後有可能成為社區的一員」、「很喜歡這個社區,有打算買這裡」等拉近與管理員的距離,再禮貌性詢問你想知道的問題,如「公設使用規範、有沒有限時間」、「公設維修狀況」、「有沒有門禁時間或停車場入口的鐵門幾點會關下來」、「社區有沒有定期舉辦交誼活動」

再高招一點就可以從聊天內容打聽更多細節,例如管委會運作好不好?有沒有為了什麼議題吵不停的?公共設施有無漏水或長年未修繕的部分?當然這些事管理員不一定清楚,就抱著有問總比沒問好的心情了解一下!

注意事項分享

金字塔加價法

想不到我在網路上看到的策略還真的用上了XD這也是仲介事前就跟我們說明好的策略,就是每一次加價都只會越加越少,例如第一次加價+5萬、第二次加價+3萬、第三次加價+1萬

慢慢找適合自己的仲介

無論仲介費有沒有砍,都是一筆不小的數字,我覺得至少付錢的人要付的甘願,不要付了仲介費後又抱怨覺得給對方賺太多,希望大家禮尚往來,互相尊重包容!關於我們找仲介的歷程,寫在這一篇裡~

房屋筆記(5) ▶ |心情|如何尋找適合的房仲?不藏私5大心法分享!(更新中)

自備款務必備足

中古屋和預售屋付錢的時間點不同,中古屋簽約後幾週內,就要先將2成總價匯入履保帳戶,例如買1000萬,你必須在代書壓的時間內把200萬匯入履保帳戶。我們的代書為了保險,銀行貸款只抓總價7成!也就是假設買1000萬,就必須在短時間內吐出300萬,剩下7成由銀行貸款,再看銀行核貸金額,多退少補!

 (假設銀行核貸750萬,一切手續辦妥後就可以退50萬回自己帳戶;但是如果銀行核貸只有650萬,50萬差額就要趕緊補齊!)

再來是仲介費、代書費等也是不小的數字,還要考量後續裝修、更新屋內設備的費用,所以買中古屋時手上能運用多少資金一定要算好!

消防設備齊全、逃生梯通暢、馬路要夠大條

這個攸關居住安全千萬不能馬虎!一般看屋時有想到要注意消防設備、逃生梯就很不錯了,最近和消防局的朋友聊天,才知道在消防上真的有很多要注意的事項!因為太重要了,Tracy把這個議題獨立寫成一篇文章

房屋筆記(6) ▶ 超重要!居住安全不可忽視,買房要注意這些消防眉角!(更新中)

 

大型社區注意日照時間

有很多社區戶數多、棟數也多,甚至大樓會圍起來,中間蓋成所謂的中庭花園。摁~代銷或仲介都會告訴你,花園很美,住在面向花園的戶別每天心曠神怡,很棒的!

但是如果你是追求採光的人,要注意這樣內圈的屋子日照時間可能會很短,因為太陽不管東升西落,陽光都會被旁邊的大樓擋住,長期下來屋內可能潮濕容易發霉,中庭花園未來如果缺乏完整維護,也不一定會像剛蓋好的樣麼漂亮喔!

擇你所愛,愛你所擇:買了就不要後悔

有些人完成買賣後會很在意自己是否買貴了,是不是哪裡被坑了,但是Tracy覺得只要金額談好、自己也清楚該付哪些費用,有能力負擔的起就好,總之交易都完成了,有沒有買貴、是不是被盤了我覺得都不要再去糾結,不然一顆心又會懸在那!而且想這些事情其實也於事無補,不如向前看,去思考未來裝潢、搬進來後怎麼打造理想中的生活吧!

 

我們也是買房小白,或許分享的內容有很多可以改善或省下更多錢的方法

不過至少整個過程感受是舒服的,少了很多擔心跟煩惱,我覺得無價!

下一篇分享煩惱的開始XD

房屋筆記(4) ▶ 貸款申請與注意事項(更新中)

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