房屋筆記(4) ▶房貸申請與注意事項,這些眉角一定要知道!

貸款申辦的銀行可由代書介紹,代書會幫你找幾家銀行,粗估貸款金額、利率等,但我目前聽到的分享+自身經驗,代書找的銀行不會比自己找的好XD

另外也可以自己詢問各家銀行,貸款需要的證明資料、方案、條件等,每一家參考的準則不太一樣,也不要為了提高貸款金額說謊,一定要把自己現階段,或未來有可能影響貸款的事(例如換工作)都告訴專員,讓專員為你評估

諮詢貸款時除了專員會詢問一些基本資料,有很多小眉角也要注意!例如Tracy從來不知道原來有聯合徵信這件事,也不知道原來過去和銀行往來的紀錄會累積成自己的信用評分,還有什麼是房貸壽險?這些都一一分享給大家!

☆財力證明

銀行通常會要求的是:薪轉存褶、薪資單、扣繳憑單等,證明你每個月都有穩定收入來源,有能力償還貸款加分條件(但不一定派得上用場):保單、基金、股票價值等,證明你除了薪資以外,還有其他存款以備不時之需

※小提醒:銀行到底要申報所得還是存摺數字?

有些公司申報所得較低,其他以獎金方式往上加,才變成你實際領的薪水,因此一定要跟銀行確認好,到底看的是扣繳憑單(申報所得)還是只要有薪轉記錄(存摺數字)就好,兩者影響滿大的!

※小筆記:斜槓世代,接案的收入可以證明嗎?

這也是Tracy血淋淋的例子XD雖然每個月都有業外收入,但因為金額不固定,銀行也會有些疑慮

建議有在接案的讀者可以這樣做:

  1. 有固定業主發案(如經紀公司或長期配合的單位):請先了解費用是否有上傳國稅局,並詢問登記的項目是什麼(薪資、營利,還是其他項目?),如果可以,最好也向業主索取扣繳憑單
  2. 沒有固定業主的零星散案(一次性配合或金額不高):可詢問業主是否會將合作費用上傳至國稅局,若可提供扣繳憑單備查最好!但如果案子金額不大,或是很久才接到一次案,個人覺得可以不用特別要求扣繳憑單,畢竟對你整體的財力及收入影響不大,雙方也不用花時間處理這件事。

自行去國稅局申請個人所得資料:不需要詢問業主,自己上網或臨櫃申請就能調出你前一年度的所得證明,這份資料是最有力且大部分銀行都可以接受的文件!只是如果你的時間很尷尬,例如Tracy剛好在111年1月需要110年度所得證明,因為國稅局資料更新沒這麼快,都還只能調出109年度的所得,因此還是需要分別向業主索取扣繳憑單!

☆信用評分:聯合徵信是什麼?貸款申請書不要隨便簽!

貸款申請書其中有一項內容,就是你授權給銀行,讓銀行透過聯合徵信中心去調閱你的信用紀錄,包含過去有沒有準時繳清信用卡費(一次繳清和分期繳清也會影響信用評分)、身上是否有其他貸款(如學貸、車貸、信貸等)、是否有信用異常紀錄等,這些加總都會影響自己的信用評分,銀行會藉此來評估申請人的信用狀況,決定要借多少錢給你。

通常向銀行口頭詢問貸款資料後,若決定正式送件,建議也不要超過3家,因為短時間內拉聯徵,據說信用分數也會影響。而Tracy在社團爬文、看大家怎麼說以及參考理財網站分享,歸納出來的結論就是:口頭諮詢可以問很多家銀行(行員通常只能口頭估算回報一個大概的貸款金額),正式申請以三家為限(流程跑完後會有正式貸款金額),最後再比較哪個方案較好來做正式的貸款。

☆保人:財力不足時需要保人幫忙加分

如果你的財力證明無法負荷貸款需求,還有另一個選擇就是找保人,銀行會將保人的財力證明及信用評分一起納入考量,來為你評估貸款金額。

保人的條件也依各家銀行要求不同,有些銀行會考量保人年齡,因此不能找父母或長輩當保人,有些銀行又無所謂,只要保人財力證明OK就好。

不過Tracy淺見,保人頂多找配偶或是未來同住者就好,父母、兄弟姊妹或親戚朋友都最好別找,畢竟買房是自己或家庭的事情,雖然保人不須承擔房貸,但天有不測風雲,還是會有風險在!

☆房貸壽險:提早考慮是否要購買

房貸壽險是一種留愛不留債的保險(廣告內容這樣講),萬一貸款人出了意外離開了,保險金會償還房貸,讓家人不用擔心這筆債務;關於房貸壽險大家有興趣可以看專業的理財文章分析,有些人覺得多一份保障很好,但有些人覺得房貸壽險CP值不高,可以直接買一般壽險即可。

☆貸款成數:成交價和銀行鑑價有落差!

Tracy覺得這點很可怕!一定要分享+提醒+提醒+提~~~醒~~~!

仲介為了成交,一定會以「成交價8成」來算,仲介會告訴你,房子買1000萬而且屋況很好銀行應該可以貸8成,800萬由銀行借出!所以你只要手上有200萬就好!可是事實是,即使銀行願意貸8成,也是「鑑價」的8成!

也就是說,假設成交價1000萬,可是銀行鑑價(銀行認為這個屋子的價值)只有900萬,並同意貸款8成給你,這樣貸款金額是900*0.8=720萬啊!差幾十萬實在差很多!仲介告訴你8成有800萬,實際銀行的8成只有720萬呀!況且中古屋不見得屋況好,如果銀行貸款成數不夠高,金額落差可能更大!這件事真實發生在我身上,也就是銀行鑑價追不上房價漲幅…

※Tracy實戰經驗分享

以下Tracy分享在處理貸款中遇到的狀況,我問了好幾家銀行,將自己的財力狀況、購屋資料請專員評估可以貸多少,最後選擇了2家銀行簽約正式送件申請(以下以A行、B行代表)

◆銀行鑑價追不上房價漲幅

A行在我送出資料後隔天打電話給我:「鄭小姐!你知道你的屋主房屋持有時間很短嗎?這樣銀行鑑價只會參考屋主當時購入的價格喔!貸款金額頂多只有XXX(比我的目標金額少100萬以上),你考慮一下這個金額行不行,還是我把申請資料退回去給你,你去找別家銀行做??」

沒錯,房價漲太快了,銀行追不上房價上漲的車尾燈!連行員都知道貸款金額會不足我的需要,還直接要我另請高明!後來我連忙致電詢問B行,幸好B行不參考屋主買入的金額,才讓我鬆一口氣

◆用利率優勢推廣房貸壽險

A行在我簽申請書的時候,突然丟了一張房貸壽險的宣傳單過來,因為我原本是要申請政府的青年購屋貸款(利率1.4%),行員說如果搭配房貸壽險,利息可以降到1.38%,請我參考一下。但我當下很傻眼,有這個房貸壽險為何不提早講?都到了簽申請書的階段才突然蹦出這個選擇,而且感覺是用利率在利誘我買壽險呢,感受很不舒服,不過後續也因為貸款金額問題,A行直接不考慮了

結語

從諮詢到正式送件,中途來回補件、證明自己有能力償還貸款,一直到最後金額核定,比我的目標金額還多了一些(裝潢費有著落了><),整個過程中特別體悟到,在這世上我們總是拿著各種文件或數字來證明自己很厲害,薪水數字越高代表自己越有能力,證書越多代表自己學識越廣…可是在上帝面前,我們不需要證明什麼,因為祂比我們更清楚自己的價值有多麼珍貴~!

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